IL TAR: LEGITTIMO IL CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO ORIZZONTALI E VERTICALI SENZA OPERE
Negli ultimi anni, il legislatore italiano ha avviato un processo di semplificazione e snellimento delle procedure edilizie, con l’obiettivo di favorire il recupero del patrimonio immobiliare esistente e contrastare l’abbandono degli spazi urbani. In questo contesto si inserisce il Decreto Legge n. 69/2024, noto come “Salva Casa”, convertito con modificazioni dalla Legge n. 105/2024, che ha introdotto rilevanti novità nel Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001).
Uno dei punti cardine della riforma è l’art. 23-ter, che ha reso più agevole il cambio di destinazione d’uso senza opere, sia tra destinazioni omogenee (orizzontali) che tra categorie funzionali diverse (verticali), a condizione che siano rispettate alcune specifiche condizioni urbanistiche. Questa innovazione normativa ha trovato applicazione concreta in una recente sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia, che ha fatto chiarezza sull’interpretazione delle nuove regole in relazione agli strumenti urbanistici comunali.
Il caso Raggi di Sole: il TAR annulla l’annullamento della SCIA
Con sentenza n. 553/2025, pubblicata il 17 aprile, il TAR Puglia (Sezione Seconda) ha accolto il ricorso presentato dalla società Raggi di Sole S.r.l. contro il Comune di Barletta, che aveva annullato in autotutela la SCIA presentata per trasformare un’unità immobiliare da ufficio a residenza, sostenendo l’incompatibilità dell’intervento con le previsioni urbanistiche locali.
La sentenza: prevale la legge nazionale sulla normativa comunale
Il TAR ha ritenuto fondate le argomentazioni della ricorrente, stabilendo che:
- La normativa introdotta dal “Salva Casa” ha portata prevalente rispetto a disposizioni comunali precedenti e non specificamente aggiornate;
- Il cambio di destinazione d’uso verticale (tra categorie funzionali diverse) è legittimo, anche senza opere, se l’unità si trova in un contesto edilizio a destinazione prevalente conforme alla nuova funzione;
- L’edificio in oggetto risultava infatti in larga parte residenziale, con 46 unità abitative su 54 complessive, il che rendeva la trasformazione perfettamente coerente con la norma.
Inoltre, il giudice amministrativo ha escluso qualsiasi incompletezza della documentazione o reticenza nelle dichiarazioni fornite nella SCIA, affermando che l’intervento rispondeva ai requisiti di legge senza determinare un aggravio urbanistico tale da giustificare oneri aggiuntivi.
Il caso
La società aveva presentato una SCIA il 26 ottobre 2024 per modificare la destinazione d’uso di un’unità immobiliare sita in via Giovanni Falcone e Paolo Borsellino. Il Comune aveva annullato la SCIA con provvedimento del 27 dicembre, richiamando l’art. 21-nonies della L. 241/1990, sostenendo che l’intervento fosse in contrasto con le norme urbanistiche locali e la destinazione prevista dal piano particolareggiato PEEP.
Il TAR ha ritenuto fondato il ricorso, chiarendo che il recente Decreto Legge n. 69/2024, convertito con modificazioni dalla Legge n. 105/2024 (c.d. Salva Casa), ha modificato l’art. 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), introducendo un regime semplificato per il mutamento di destinazione d’uso senza opere, anche tra diverse categorie funzionali, purché siano rispettate determinate condizioni.
Secondo il TAR, le disposizioni del nuovo art. 23-ter prevalgono sulle normative urbanistiche previgenti, comprese quelle di origine convenzionale, se queste risultano più restrittive e non adeguate alle nuove previsioni legislative.
Il Tribunale ha chiarito che:
- Il mutamento da ufficio ad abitazione configura un cambio verticale di destinazione d’uso;
- È sempre consentito per singole unità immobiliari ubicate in zone A, B o C (ai sensi del DM 1444/1968), se conforme all’uso prevalente nello stesso edificio;
- Nel caso specifico, l’edificio risultava a prevalente uso residenziale (46 unità abitative contro 4 ad uso ufficio e 4 commerciali), dunque conforme ai requisiti di legge;
- Le condizioni eventualmente imposte dai Comuni devono essere specifiche, motivate e non discriminatorie, e non possono essere desunte implicitamente dagli strumenti urbanistici vigenti;
- L’assenza di regolamentazione specifica da parte del Comune al momento della SCIA non può giustificare il diniego.
Infine, il TAR ha escluso la sussistenza di dichiarazioni false o incomplete nella SCIA presentata dalla società, riconoscendo la legittimità del procedimento.
Implicazioni della decisione
Questa sentenza costituisce un importante precedente giurisprudenziale sull’applicazione del decreto “Salva Casa” e sul principio di prevalenza del diritto statale in materia edilizia. Essa afferma con chiarezza che gli enti locali non possono impedire i cambi di destinazione d’uso legittimati dalla legge nazionale, a meno che non siano state adottate condizioni specifiche, motivate e attuali, come richiesto dall’art. 23-ter.
Una decisione che contribuisce a delineare un quadro interpretativo più certo per cittadini, professionisti e amministrazioni, e che apre la strada a nuovi scenari di rigenerazione urbana attraverso interventi rapidi, legittimi e meno burocratici.
