IL RUOLO DELL’AMMINISTRATORE NELLA SCELTA DI UN LEGALE PER IL CONDOMINIO
L’amministratore di condominio riveste un ruolo fondamentale nella gestione delle questioni condominiali. In qualità di rappresentante, deve sempre agire salvaguardando gli interessi dei condomini, mantenendo altresì le parti comuni in buono stato.
Uno dei compiti più impegnativi riguarda la nomina di un avvocato per il condominio, un potere circoscritto da regole precise e limiti definiti.
L’articolo 1130 del Codice Civile specifica i principali doveri dell’amministratore, che includono l’esecuzione delle delibere assembleari, la conservazione delle parti comuni e la riscossione dei contributi.
Questi compiti conferiscono all’amministratore la facoltà di intervenire rapidamente, anche avvalendosi di un legale, per proteggere gli interessi del condominio.
Tuttavia, il Codice Civile e la giurisprudenza indicano limiti ben precisi: se non in situazioni di urgenza o nello svolgimento di compiti specifici, l’amministratore deve consultare l’assemblea condominiale.
La giurisprudenza di merito, incluso il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere con la sentenza n. 3502 del 27 settembre 2024, ha chiarito che l’amministratore può affidare un incarico legale nei seguenti casi: –
1)Tutela delle parti comuni
Ad esempio, se è necessario difendere un bene comune minacciato da cause legali o abusi.
2) Recupero crediti
L’amministratore può intraprendere azioni legali contro i condomini inadempienti senza previa approvazione, come parte delle sue responsabilità ordinarie.
3) Situazioni di emergenza
Quando occorre agire rapidamente per prevenire danni imminenti o contestare atti.
4) Impugnazione di delibere
L’amministratore è tenuto a dare immediato mandato a un avvocato per la difesa del condominio in caso di impugnazione di delibere, trattandosi di una sua funzione tipica.
In merito, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8309 del 2015, ha affermato che “in tema di condominio, l’amministratore può opporsi all’impugnazione delle delibere assembleari e sostenere la decisione del giudice senza necessità di autorizzazione assembleare, poiché l’esecuzione e la difesa di tali delibere rientrano tra le sue attribuzioni.”
In tutti gli altri casi, serve sempre l’approvazione dell’assemblea condominiale. Questo vale per tutte le controversie legali, l’avvio o la difesa in una causa civile non urgente deve essere deciso dall’assemblea, che può anche fissare un tetto per le spese legali.
Inoltre prima di cercare un parere legale, l’amministratore deve ottenere l’approvazione dei condomini, salvo necessità evidenti legate alla gestione ordinaria.
Se l’amministratore agisce senza l’autorizzazione necessaria, rischia responsabilità personali.
Questo è particolarmente vero se:
-L’azione legale intrapresa si rivela superflua o nociva per il condominio.
-Le spese legali superano i limiti ragionevoli o non sono approvate dall’assemblea.
In tali situazioni, i condomini possono contestare le azioni dell’amministratore e, nei casi più seri, chiederne la revoca o avviare richieste di risarcimento.
In sintesi, la decisione di nominare un avvocato da parte dell’amministratore di condominio rientra nelle sue funzioni, ma richiede attenzione e aderenza alle regole. Da una parte, l’amministratore deve agire rapidamente per proteggere gli interessi del condominio; dall’altra, è fondamentale che rispetti la trasparenza e la volontà dell’assemblea quando necessario.
