AFFITTI BREVI: IL CONSIGLIO DI STATO TUTELA I PROPRIETARI
Negli ultimi anni, il fenomeno delle locazioni brevi a fini turistici ha generato un acceso dibattito tra enti locali, operatori del settore e proprietari privati. Al centro della questione vi è il delicato equilibrio tra il diritto alla libera disposizione della proprietà privata e la necessità degli enti pubblici di regolamentare il territorio e garantire la legalità. In questo contesto si inserisce la recente sentenza del Consiglio di Stato n. 2928 del 2025, che interviene in modo chiaro sul caso di un provvedimento adottato dal Comune di Sirmione, ritenuto illegittimo per aver ecceduto i propri poteri in materia di locazioni turistiche non imprenditoriali. Il pronunciamento, destinato a fare giurisprudenza, chiarisce i limiti dell’intervento comunale e riafferma i principi di legalità, proporzionalità e libertà contrattuale sanciti dalla normativa nazionale e regionale.
Conquesta sentenza, il Consiglio di Stato ha segnato un punto decisivo nella complessa partita giuridica tra regolamentazione comunale e libertà di locazione a fini turistici. Accogliendo parzialmente l’appello presentato dalla sig.ra Adriana Bocchio, il massimo organo della giustizia amministrativa ha sancito l’illegittimità del provvedimento del Comune di Sirmione che aveva dichiarato “irricevibile” la sua comunicazione di inizio attività per la locazione turistica di due immobili.
Il nodo della questione: locazione turistica non è attività ricettiva
Il Comune aveva contestato alla ricorrente la mancanza di requisiti urbanistici e documentali per l’esercizio dell’attività, equiparandola di fatto a una struttura ricettiva come una casa vacanze. Tuttavia, secondo il Consiglio di Stato, questa assimilazione è errata. La locazione turistica in forma non imprenditoriale, regolata dagli articoli del codice civile, non rientra nella categoria delle strutture ricettive previste dalla normativa regionale lombarda.
La SCIA non si applica agli affitti non imprenditoriali
Uno dei punti centrali della pronuncia riguarda la distinzione tra SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) e CIA (Comunicazione Inizio Attività). Il Consiglio ha ribadito che la SCIA è prevista solo per chi esercita la locazione turistica in forma imprenditoriale, mentre per i locatori privati è sufficiente la CIA, destinata a scopi di mappatura e monitoraggio, senza attribuire all’Amministrazione poteri inibitori.
Comune oltre i propri poteri
Il provvedimento del Comune di Sirmione è stato ritenuto illegittimo nella parte in cui pretendeva documentazione ulteriore rispetto a quanto previsto dalla normativa regionale, come la specifica metratura o la capacità ricettiva, e nella parte in cui inibiva l’attività in assenza di un’adeguata base giuridica. Secondo la sentenza, l’Amministrazione può esercitare poteri edilizi o igienico-sanitari solo con atti propri e specifici, ma non può bloccare l’attività locativa in quanto tale.
I regolamenti comunali non possono invadere il campo del diritto civile
Un altro elemento rilevante della sentenza è la sottolineatura dell’incompetenza dei Comuni a legiferare in materia di contratti di locazione, ambito che rientra nella competenza esclusiva statale. Il regolamento adottato dal Comune di Sirmione nel 2022 è stato quindi dichiarato non applicabile al caso in esame, anche per mancanza di un interesse concreto e attuale da parte della ricorrente.
Cosa cambia per i proprietari
Questa sentenza rafforza la tutela della libertà contrattuale dei proprietari, riconoscendo che la locazione breve non imprenditoriale non è soggetta a licenze o autorizzazioni comunali, ma solo alla comunicazione obbligatoria prevista dalla legge. Si tratta di un’importante riaffermazione del principio di legalità e di proporzionalità nella regolazione del fenomeno degli affitti brevi.
Conclusione: un precedente rilevante
Con questa pronuncia, il Consiglio di Stato delinea in modo netto i confini delle competenze comunali e riafferma che non tutto ciò che è legato al turismo rientra nella potestà regolamentare locale, specie quando si tocca il diritto fondamentale alla proprietà e alla libertà contrattuale. Un precedente che potrà influenzare futuri contenziosi analoghi in tutta Italia.
