REVISIONE DELLA RENDITA CATASTALE: LA CASSAZIONE IMPONE UNA MOTIVAZIONE CHIARA
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4684/2025, ha ribadito un principio fondamentale in materia di revisione della rendita catastale: ogni modifica d’ufficio da parte dell’Agenzia delle Entrate deve essere adeguatamente motivata.
Il caso: un immobile riclassificato d’ufficio
La vicenda giudiziaria nasce a seguito della decisione dell’Agenzia delle Entrate di riclassificare un immobile situato a Roma, aumentando la sua rendita catastale da 3.000 a quasi 7.000 euro. Questo incremento avrebbe comportato un aumento significativo delle imposte, spingendo il proprietario a presentare ricorso.
La Commissione Tributaria Provinciale di Roma aveva inizialmente confermato la legittimità della revisione, motivandola con la rivalutazione urbanistica della microzona in cui si trovava l’immobile. Tuttavia, la questione è arrivata fino in Cassazione.
Quando è possibile la revisione d’ufficio
Secondo la Suprema Corte, la revisione della rendita catastale può essere effettuata d’ufficio solo in tre specifici casi:
- quando il classamento dell’immobile non risulta coerente con quello degli edifici circostanti;
- in presenza di immobili non dichiarati o di modifiche edilizie non segnalate;
- se il rapporto tra il valore medio di mercato e il valore medio catastale si discosta significativamente dalla media delle microzone comunali.
Nel caso in esame, la revisione rientrava nei criteri previsti dalla normativa. Tuttavia, la Cassazione ha evidenziato un aspetto fondamentale: la modifica della rendita catastale deve essere accompagnata da una motivazione dettagliata.
L’importanza di una motivazione rigorosa
La sentenza sottolinea che l’Agenzia delle Entrate deve spiegare con precisione i criteri adottati per la riclassificazione, specificando i metodi utilizzati, le tecniche statistiche applicate e l’attendibilità dei dati. Solo così il contribuente può esercitare il proprio diritto di verifica e contestazione.
In assenza di una motivazione chiara e dettagliata, la revisione non può essere considerata valida. Per questo motivo, la Cassazione ha accolto il ricorso del proprietario, rafforzando il principio secondo cui ogni intervento dell’Agenzia delle Entrate deve essere giustificato in modo trasparente.
LA SENTENZA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TRIBUTARIA
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
FABIO DI PISA Presidente
MILENA BALSAMO Consigliere
GIUSEPPE LO SARDO Consigliere
ALESSIO LIBERATI Relatore
ANTONELLA DELL’ORFANO Consigliere
ha pronunciato la seguente
Numero registro generale 16618/2017
Numero sezionale 644/2025
Numero di raccolta generale 4684/2025
Data pubblicazione 22/02/2025
Oggetto:
TRIBUTI ALTRI
CATASTO
Ud.29/01/202 5 CC
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 16618/2017 R.G. proposto da:
**** assistito e difeso dall’avvocato *****
-ricorrente-
contro
AGENZIA DELLE ENTRATE, assistita e difesa dall’AWOCATURA
GENERALE DELLO STATO (ADS80224030587)
-contro ricorrente-
avverso la SENTENZA della Commissione tributaria regionale di ROMA
n. 9256/2016 depositata il 23/12/2016.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/01/2025 dal
Consigliere ALESSIO LIBERATI.
FATTI DI CAUSA
1. Il ricorrente contesta un avviso di accertamento catastale
emesso dall’Agenzia deIle Entrate, Ufficio Provinciale di Roma
Territorio, che ha rideterminato il classamento del suo immobile sito in ****
da A/10 classe 4 ad A/10 classe 7, con un
conseguente aumento della rendita catastale da euro 4.325,33 a euro
6.817,23.
2. In qualità di proprietario, ha impugnato l’avviso di
accertamento in primo grado presso la Commissione Tributaria
Provincia le (CTP) di Roma e, risultato soccombente (con sentenza del
9/12/2015, n. 27627), ha successiva mente proposto appello presso la
Commissione Tributaria Regionale (CTR) del Lazio (sede in Roma), che,
con la sentenza in epigrafe indicata, ha respinto l’appello.
3. La CTR di Roma ha confermato la correttezza formale della
procedura amministrativa seguita dall’Agenzia delle Entrate,
riconoscendo l’incremento di valore deIl’immobile superiore aIla soglia
del 35% deIla media cittadina, in ragione della rivalutazione urbanistica
della microzona in cui si trova l’immobile, adiacente al centro storico di ****.
Ha altresì ritenuto che la motivazione dell’avviso di
accertamento fosse sufficiente, in quanto facente riferimento aIla
rivalutazione urbanistica della m microzona e ai vari passaggi
amministrativi che hanno portato alla creazione delle microzone e al
riclassamento dell’ immobile.
4. Il ricorrente ha indi proposto ricorso per cassazione,
formulando n. 7 motivi di ricorso.
5. L’Agenzia ha depositato il proprio controricorso.
RAGIONI DELLA DECISIONE
- Sono stati dedotti sette motivi di ricorso, ed in particolare ha
eccepito:
1.1. con il motivo n. 1, ai sensi dell’art. 360, primo comma n. 3
c.p.c., la carenza di motivazione dell’avviso di accertamento error in
iudicando in violazione e falsa applicazione dell’art. 3 I. 7 agosto 1990
n. 241, nonché dell’art. 7 I. 27 luglio 2000 n. 212 (Statuto del
contribuente), nonché degli artt. 3, 23, 53 e 97 Cast, nonché degli
artt. 8-9 d.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, nonché dell’art. 3 I. 662/1996,
nonché dell’art. 7 d.P.R. 1142/1949 in relazione all’art. 1, comma 335
I. 30 dicembre 2004 n. 311;
1.2. con il motivo n. 2, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4
c. p.c.: l’omessa pronuncia sull’eccepito metodo di calcolo del rapporto
di scostamento in violazione di legge- nullità della sentenza per
viola zio ne dell’art. 112 c. p. c.; - 3. con il motivo n. 3, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n.
3, c. p. c.: error in iudicando in relazione al metodo di calcolo, ed in
particolare la violazione e falsa applicazione dell’art. 1, I. 7 agosto 1990
n. 241; nonché dell’art. 15, d.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, nonché degli
art. 3, 53 e 97 cast., in relazione all’art. 1, comma 335, I. 30 dicembre
2004 n. 311. La CTR non si sarebbe pronunciata sull’eccezione relativa
alla perimetrazione della microzona 17, che sarebbe stata
artificialmente creata e non risponderebbe ai criteri di omogeneità
previsti dalla legge;
1.4. con il motivo n. 4, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4
c.p.c, l’omessa pronuncia sull’eccepita perimetrazione della microzona
17 in violazione di legge, in quanto la definizione delle microzone
sarebbe avvenuta in violazione dell’art. 2 DPR 138/1998, con nullità
della sentenza per violazione dell’art. 112 c. p.c.
1.5. con i I motivo n. 5, a i sensi dell’art. 360 primo comma n. 5
c.p.c: l’omessa motivazione su un punto decisivo della controversia in
relazione a Ila richiesta di definizione de Ile m microzone, in viola zio ne
dell’art. 2. dpr 138/1998. In particolare, aveva proposto in subordine
la richiesta di assegnazione del suo immobile ad una classe catasta le
inferiore alla 7, eventualmente previa Consulenza Tecnica d’Ufficio
(CTU), ma la CTR non si sarebbe pronunciata su tale richiesta. - 6. con il motivo n. 6, a i sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4
c. p.c.: l’omessa pronuncia sulla domanda subordinata di assegnazione
all’immobile del ricorrente di altra classe e rendita catasta le tenuto
conto di quanto provato dal ricorrente e previo espleta mento di CTU
percipiente, con conseguente nullità della sentenza per violazione
dell’art. 112 c. p. c.;
1.7. con il motivo n. 7, ha lamentato, infine, ai sensi dell’art. 360
primo comma n. 5 c.p.c., la mancata ammissione di CTU percipiente,
con omissione della motivazione su un punto decisivo della
controversia. La CTR non avrebbe motivato il rigetto delle sue eccezioni
relative a Ila metodologia di identificazione de Ile microzone e a Ile prove
deposita te a supporto delle sue argomentazioni. - L’Agenzia ha replicato, con il proprio controricorso, che la
procedura di revisione parziale del classamento prevista dall’art. 1,
comma 335, deIla Legge 311/2004 sarebbe legittima, sottolineando
che tale norma è stata introdotta proprio per far fronte alla necessità
di adeguare le rendite catastali ai valori di mercato, in un contesto di
mancato aggiornamento generale del sistema catastale; la sufficienza
della motivazione dell’avviso di accerta mento, in quanto facente
riferimento al presupposto della revisione, ovvero lo scostamento
significativo tra valore medio di mercato e valore medio catastale nella
microzona 17; la mancanza di omessa pronuncia da parte della CTR,
in quanto la CTR ha implicita mente rigettato tali eccezioni,
confermando la legittimità dell’operato dell’Agenzia delle Entrate. - La questione prospettata nel primo motivo di ricorso è stata
già affrontata da questa Corte, in plurime occasioni, con orientamento
dal quale non vi è ragione alcuna di discostarsi (di recente, ex plurimis,
Cass. 9035/2024, 30448/2024 e 31096/2023 che richiama Cass., Sez.
VI/T, 23 febbraio 2022, 12025; Cass., Sez. VI/T, 23 gennaio 2020, n.
1543; Cass., Sez. T, 11 settembre 2019, n. 22671; Cass., Sez. VI/T,
23 ottobre 2019, n. 27180).
3 .1. Le censure, che attengono aIla questione su quale debba
essere il contenuto motivazionale minimo necessario dell’atto di
accertamento per rendere adeguato a parametri di tutela del
contribuente e di trasparenza amministrativa la revisione parziale, ai
sensi dell’articolo 1, comma 335, della legge 311 del 2004, del
classamento deIle unità immobiliari di proprietà privata site in
microzone comunali c.d. anomale, vanno accolte; - 2. in questa prospettiva giova ricorda re che il nostro
ordina mento catasta le prevede tre ipotesi di revisione del classamento
di un immobile urbano su iniziativa dell’amministrazione comunale;
3.3. la prima è quella prevista dalla legge n. 662 del 1996, art.
3, comma 58, secondo cui il Comune può chiedere l’intervento
dell’Agenzia delle entrate per ottenere la revisione del classamento di
un immobile, sia quando il classamento stesso risulti non aggiornato
sia quando esso risulti palesemente non congruo rispetto a fabbricati
similari e aventi medesime caratteristiche;
3.4. altra ipotesi è quella prevista dall’articolo I, comma 336,
della legge 311 del 2004 e riguarda il classamento di immobili non
dichiarati ovvero di immobili che abbiano subito variazioni edilizie non
denunziate;
3.5. la terza ipotesi è quella della cui applicazione si tratta nel
presente giudizio ed è prevista dal comma 335 del medesimo articolo I
della legge 311 del 2004, che così dispone: «La revisione parziale del
classamento deIle unità immobiliari di proprietà privata site in
microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di
mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del
Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138 (in realtà tale
regolamento non fornisce prescrizioni idonee a stabilire le modalità di
rilevazione e di determinazione dei valori medi di mercato, neppure
attraverso il richiamo agli articoli da 145 a 26 del regolamento
approvato con D.P.R. 1142 del 1949), e il corrispondente valore medio
catastale ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili
si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme
delle microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provinciali
dell’Agenzia deI territorio. Per i calcoli di cui aI precedente periodo, il
valore medio di mercato è aggiornato secondo le modalità stabilite con
il provvedimento di cui al comma 339 (ndr. il comma 339, in realtà,
riguarda il provvedimento del di rettore dell’agenzia de Ile entrate con
cui sono stabilite le modalità tecniche e operative per l’applicazione
delle disposizioni di cui ai commi 336 e 337, nulla quindi che interessi
l’aggiornamento dei valori medi di mercato, e tale incongruenza
testuale aggiunge un elemento di ulteriore difficoltà al già non agevole
compito di interpreta re con precisione la norma per quanto riguarda la
definizione ed il calcolo dei suoi parametri numerici e quindi, in
definitiva, per quanto riguarda la definizione e l’accertamento dei
presupposti per l’applicazione di essa). L’Agenzia deI territorio,
esaminata la richiesta del comune e verificata la sussistenza dei
presupposti, attiva il procedimento revisiona le con provvedimento del
di rettore dell’Agenzia medesima»;
3.6. è necessario sottolineare, in premessa, che le tre ipotesi di
revisione del classa mento sono tra loro distinte ed hanno presupposti,
condizioni e procedure diverse;
3.7. ne consegue che, se l’amministrazione ha fatto ricorso ad
una di tali ipotesi, non può poi, nel corso del giudizio, legittimare la sua
pretesa invocando condizioni e fattori che non siano rilevanti per la
specifica procedura di revisione in tra presa, anche se essi siano in
ipotesi idonei a giustifica re la revisione del classa mento neI quadro di
una procedura diversa;
3.8. le causae petendi delle tre diverse ipotesi di revisione non
sono quindi interscambiabili tra di loro e non possono essere sostituite
in itinere, ed in questa prospettiva è stato infatti affermato che
l’attribuzione d’ufficio di un nuovo riclassamento impone
all’amministrazione di specificare in modo chiaro nell’avviso di
accertamento le ragioni della modifica senza alcuna possibilità per
l’Ufficio di addurre, in giudizio, cause diverse rispetto a quelle enunciate
nell’atto nell’evidente fine di delimitare l’oggetto dell’eventuale giudizio
contenzioso (cfr. Cass. n. 22900/2017); - 9. con riferimento a ciascuna delle tre ipotesi di revisione del
classamento sopra indicate questa Corte ha avuto più volte modo di
enunciare la regola della necessità di una rigorosa – e cioè completa,
specifica e raziona le – motivazione dell’atto di riclassamento, ma
questa esigenza di rigore e di specificità si pone anche nel senso della
illegittimità di improprie commistioni tra i profili motivazionali
funzionali ad un tipo di riclassa mento con quelli invece collegabili a
riclassamenti di tipo diverso;
3.10. va in particolare considerato, a taI riguardo, che, mentre le
prime due delle tre suddette ipotesi di revisione del classamento
dipendono da (e debbono quindi essere motivate con riferimento a)
fattori intrinseci specificamente riguardanti il singolo immobile
considerato, la terza ipotesi, che è quella che qui viene in esame,
prevede invece un riclassamento dovuto, almeno in via principale, a
fattori estrinseci di carattere per così dire generale o collettivo;
3.11. con riferimento a tale ultima previsione le sezioni unite
(Cass., sez. un., 18 aprile 2016, n. 7665, p. 11) hanno chiarito che,
quando si procede all’attribuzione di ufficio di un nuovo classamento
ad un’unità immobiliare a destinazione ordinaria, l’Agenzia competente
deve specificare se il muta mento è dovuto ad una risistemazione dei
parametri relativi alla microzona in cui si colloca l’unità immobiliare e,
nel caso, indicare l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei
parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti
miglioramenti del contesto urbano ( … ), trattandosi di uno dei possibili
presupposti del classamento ( … ) e cioè di uno dei possibili fattori che
possono determinare un aumento straordinario superiore alla media
del valore economico medio delle unità immobiliari presenti nella zona;
3.12. in particolare quando si tratta di un mutamento di rendita
inquadra bi le nella revisione deI classamento deIle unità immobiliari
private site in microzone comunali ai sensi della L. 30 dicembre 2004,
n. 311, art. I, comma 335, la ragione giustificativa non è la mera
evoluzione del mercato immobiliare, né la mera richiesta del Comune,
bensì l’accertamento di una modifica nel valore degli immobili presenti
nella microzona, attraverso le procedure previste dal successivo
comma 339 ed elaborate con la det. direttoriale del 16 febbraio 2005
(G.U. n. 40 del 18 febbraio 2005), cui sono allegate linee guida definite
con iI concorso deIle autonomie locali;
3.13. nello specifico, l’intervento è possibile nelle microzone «per
le quali il rapporto tra il valore medio di mercato ( … ) e il
corrispondente va lare medio catasta le si discosta significativa mente
dall’analogo rapporto relativo all’insieme de Ile m icrozone comunali»
(comma 335);
3.14. per il D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, art. 2, comma I, la
microzona è una porzione de I territorio comunale, spesso coincidente
con l’intero Comune, che presenta omogeneità nei caratteri di
posizione, urbanistici, storico-ambientaIi, socioeconomici, nonché nel la
dotazione dei servizi e infrastrutture urbane; in ciascuna microzona le
unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca
di costruzione e destinazione prevalenti;
3.15. questo insieme di disposizioni ribadisce e presuppone che
il singolo classamento debba avvenire mediante l’utilizzo e la modifica
del reticolo di microzone, avente portata generale in ambito comunale;
3.16. si tratta di atti amministrativi, non dissimili da altri di
va lenza urbanistica e di natura pianificatoria o programmatoria per la
P.A., essendo volti a risolvere specifici problemi tecnico-estimativi posti
in astratto da 11 ‘ordinamento fiscale e destinati ad opera re nei confronti
di una generalità indeterminata di destinatari, individuabili solo ex
post;
3.17. la norma, come è stato più volte evidenziato, prima da
questa Corte (cfr. sentenza n. 21176/2016) e poi anche dalla Corte
costituzionale (sentenza n. 249/2017), è diretta ad attenuare gli
squilibri impositivi che possono verificarsi, per effetto della intrinseca
variabilità dei valori di mercato degli immobili, nell’applicazione di un
sistema impositivo basato invece su valori tendenzialmente stabili
come sono di fatto le rendite catastali;
3.18. il sistema in esame prende in considerazione, in particolare,
il fattore di determinazione del vaIore economico deIl’immobile e deIla
sua redditività costituito dalla sua posizione, congiuntamente aIla
considerazione dell’esistenza di zone omogenee che registrano
incrementi dei valori medi di mercato significativamente maggiori di
quelli che interessano la generalità deI territorio comunale;
3.19. questi fenomeni di maggior crescita dei valori medi di
mercato (con conseguente maggiore divaricazione rispetto aIle
corrispondenti rendite catastali) possono essere determinati da diversi
fattori la varietà dei qua li corrisponde a Ila varietà dei fattori che
possono influenza re l’andamento della domanda e la diversificazione di
essa (con riferimento sia alle compravendite che alle locazioni), in
quanto vi può essere, ad esempio, la valorizzazione di centri storici
prima degradati e tutta quella varietà di altre manifestazioni del
fenomeno c.d. di gentrificazione per cui divengono appetibili come
indirizzi residenziali di buon livello socioeconomico anche zone prima
considerate popolari o ultra popolari o addirittura degradate, con
conseguente generalizzazione di opere di resta uro e ristrutturazione ad
opera dei privati, oppure vi può essere la valorizzazione di zone
abitative dovuta a particolari, specifiche migliorie urbanistiche o
ambienta li o ad altri fattori comunque idonei ad influenzare la domanda
immobiliare;- tali circostanze, peraltro, rilevano esclusivamente sul piano
probatorio, nel senso che le stesse possono spiegare e quindi rendere
verosimile l’affermazione di una crescita anomala (e cioè
significativa mente superiore a quella che si riscontra nella generalità
del territorio comunale) del valore di mercato degli immobili di quella
specifica microzona, ma quel che conta sul piano sostanziale è la
risultante economica e cioè il maggior incremento del valore medio di
mercato di quella zona rispetto all’incremento del valore medio di
mercato degli immobili nell’intero territorio comunale;
- per effettuare tale valutazione comparativa degli
incrementi di valore, la norma utilizza come termine di partenza il
valore della rendita catastale, sulla base dell’implicito presupposto che
essa sia stata determinata a suo tempo, per tutti gli immobili, in misura
equivalente al rispettivo valore di mercato o comunque ad una pari
quota di esso, ed in tal modo, la revisione di cui al comma 335 è
funziona le aIla presa in considerazione, a fini di perequazione e
riallineamento, degli incrementi di valore di mercato interessanti
l’intera microzona – e quindi, indiretta mente, le unità immobiliari in
essa comprese – e non anche a correggere eventuali errori di
va lutazione in sede di determinazione originaria della rendita catastale
relativa alla singola unità immobiliare e neppure ad aggiornare il
classamento di esse in dipendenza di migliorie edilizie ad esse
apportate;
3.22. ne consegue che se l’amministrazione intende procedere
alla revisione del classamento ai sensi dell’articolo I, comma 335 dovrà
seguire un iter scomponibile, sul piano funzionale, in due fasi;
3.23. nella prima l’amministrazione – su cui grava sempre l’onere
di dedurre e provare la causa petendi giustificativa dell’accerta mento –
ha l’onere di accertare, e preliminarmente, di specifica re in modo
chiaro, preciso e analitico, e quindi di provare i presupposti di fatto che
legittima no nel ca so di specie la c. d. riclassificazione di massa, neIla
seconda fase l’amministrazione ha l’onere di dedurre e prova re i
parametri, i fattori determinativi ed i criteri per l’applicazione della
riclassificazione alla singola unità immobiliare;
- relativa mente alla prima fase è preliminare la suddivisione
del territorio comunale in microzone che presentino aI loro interno i
caratteri di omogeneità previsti dall’articolo 2 del Regolamento
emanato con D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138;
3.25. occorre poi che l’unità immobiliare oggetto di accertamento
sia situata in una delle c.d. microzone anomale e cioè in una delle
microzone nelle quali, come prevede il comma 335, il rapporto tra il
valore medio di mercato delle unità immobiliari ivi esistenti e il
corrispondente valore medio catasta le è significativamente maggi ore
dell’analogo rapporto relativo all’insieme deIle microzone comunali;
3.26. nell’ipotesi di cui I comma 335, infatti, la causa petendi
non è la mera evoluzione dei valori del mercato immobiliare né ha alcun
rilievo che il valore di mercato della singola unità sia superiore di molto
o di poco al suo valore catastale, poiché ciò che rileva è esclusivamente
la considerazione comparativa dell’andamento dei valori di mercato (in
rapporto ai valori catastali) delle varie microzone, nel senso che sono
soggette alla revisione del classamento in oggetto solo quelle
microzone nelle quali la crescita dei valori di mercato – ed il
conseguente loro scostamento dai valori catastali – sono stati
significativamente (nel senso specificato in seguito) superiori alla
crescita di valore economico e allo scostamento di esso dal valore
catasta le che si sono verificati, in media, nella generalità delle
microzone in cui è suddiviso il territorio comunale;
- a fronte di una norma che, come si è detto, identifica in
modo astratto i presupposti per l’identificazione deIle l’Amministrazione
finanziaria deve assolvere, secondo la regola genera le, l’onere di
dedurre e prova re la sussistenza in fatto dei medesimi presupposti, ma
preliminarmente ha l’onere di dichiarare in modo preciso e specifico
quale sia l’interpretazione applicativa della normativa da essa
concretamente adottata, perché solo così il contribuente è posto in
grado di verificare ed eventualmente contestare o riconoscere la
legittimità, in diritto e in fatto, dell’operato dell’Amministrazione;
- la Corte costituzionale, nel convalidare la legittimità deI
peculiare strumento introdotto con la legge finanziaria 2005, (C. cost,
I dicembre 2017, n. 249), afferma, peraltro, che l’obbligo della
motivazione in considerazione del carattere «diffuso» dell’operazione,
deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il
contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che
giustificano il provvedimento (p. 7 . 3), di conseguenza, non può
ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che
faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici e quindi generici
al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona
considerata rispetto a l’analogo rapporto sussistente nell’insieme deIle
microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti
amministrativi a fondamento deI riclassamento, senza specificare le
fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ricavati ed elaborati
(cfr. Cass. n. 3156/2015, Cass. n. 22900/2017; Cass n. 10403/2019;
Cass nr 19990/2019 e Cass nr. 23047/2019 tutte concordi nel senso
nel richiedere che venga no precisate le ragioni che hanno indotto
l’Amministrazione a modificare d’ufficio il classamento originario);
3.29. l’amministrazione comunale è tenuta ad indicare in modo
dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che
hanno portato l’area aIla riqualificazione non essendo sufficiente far
richiamo ad espressioni di stile del tutto avulse daIla situazione
concreta (cfr. Cass. n. 3156 del 2015; n. 16643 del 2013; n. 9626 del
2012; n. 19814 del 2012; n. 21532 del 2013; n. 17335 del 2014; n.
16887 del 2014
- occorre invece che il contribuente sia posto in grado di
conoscere gli elementi concreti idonei a specificare quei criteri di
massima;
- per quanto riguarda, ad esempio, il parametro costituito
dal valore medio di mercato delle unità immobiliari comprese nella
singola microzona, è necessario che l’amministrazione specifichi e
documenti con precisione quali dati sono stati utilizzati ed in quale
modo ne è stata effettuata la rilevazione e l’elaborazione per
determinare tale valore medio, in quanto la norma non fornisce alcuna
specificazione al riguardo né è sufficiente a tal fine il richiamo al
regolamento di cui al D.P.R. 138 del 1998, ovvero al comma 339 del
medesimo articolo;
- aI fine di consentire aI contribuente il controllo sulla
legittimità dell’operato dell’amministrazione, così come non è
sufficiente il mero richiamo ai termini generici impiegati da Ila norma,
neppure è sufficiente la mera indicazione in cifra dei risultati, ma è
necessario dar conto in modo chiaro e specifico dei metodi con cui sono
stati ottenuti tali risultati, dei criteri impiegati e delle tecniche
statistiche applica te oltre che della attendibilità dei dati di fatto sui qua li
si è basata l’elabora zio ne statistica;
- qualora poi, ai fini dell’individuazione del va lare medio di
mercato della singola microzona sia stato fatto ricorso oltre che alla
rilevazione documentata dei dati reali, quali prezzi delle
compravendite e delle locazioni, anche (oppure in luogo ovvero in
aggiunta e integrazione di essi) a fattori indiziari e inferenziali
(urbanistici, ambientali o simili ovvero riguardanti le variazioni delle
preferenze della clientela) da i quali siano stati inferiti componenti di
maggior valorizzazione economica delle unità immobiliari comprese
nella microzona, allora l’amministrazione ha l’onere di specificare con
precisione e di provare la sussistenza e l’efficacia di tali condizioni
fattuali e la correttezza deI metodo inferenziale a dottato;
- in definitiva, iI contribuente deve essere posto in condizione
di poter compiutamente controllare e se del caso contestare – sul piano
giuridico oltre che sul piano fattuale – la sussistenza dei presupposti
per l’applicazione della revisione del classamento di cui al comma 335;
3.35. è evidente, infatti, che per la correttezza della revisione in
parola è necessario che siano esattamente identificati, calcolati, rilevati
ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma e cioè: il valore
medio di mercato della microzona (per mq); il valore catastale medio
della microzona; il valore di mercato medio per l’insieme di tutte le
microzone; il valore catasta le medio per l’insieme di tutte le microzone;
3.36. in particolare, per questi due ultimi parametri occorre che
sia specificato se la media dei valori di mercato e catastali per la
generalità degIi immobili deI territorio comunale sia stata effettuata
suIla base dei valori deIle singole unità immobiliari ovvero facendo la
media dei valori medi delle singole microzone: in questa seconda
ipotesi, infatti, il metodo sarebbe stato erroneo se attuato senza i
necessari meccanismi di correzione, data la diversa composizione
quantitativa delle singole microzone ed i conseguenti ovvi effetti
distorsivi;
3.37. parimenti è necessario che siano specificati i criteri in base
ai quali è stato operato il rapporto tra valori catastali e valori di
mercato, posto che i primi fanno riferimento ai vani ed i secondi ai
metri quadri di superficie, il rapporto tra due misure così disomogenee
ha bisogno di essere in qualche modo corretto ed occorre dar conto di
come ciò sia stato fatto;
1.38. infine occorre che sia specificata la data alla quale fa
riferimento la rilevazione della media dei valori medi catastali e la data
della rilevazione della media dei valori di mercato, poiché senza una
piena coincidenza delle date di rilevazione le comparazioni tra zona e
zona ipotizzate daIla norma non hanno alcun senso, ed inoltre, la data
di rilevazione dei valori medi di mercato deve essere prossima al
provvedimento di riclassificazione e comunque non precedente rispetto
ai fenomeni di decrescita dei prezzi degli immobili e dei canoni di
locazione qua li si sono avuti nei tempi recenti e che, presumibilmente,
non erano stati previsti dal legislatore;
- in ogni caso, la mancata specificazione dell’anno di
riferimento impedisce aI contribuente di effettuare il controllo del dato
e di svolgere al riguardo le sue difese;
- riguardo a tutti i profili fin qui esemplificativamente indicati,
l’avviso di accertamento in esame nulla dice, sicché il contribuente non
è posto in condizioni di sapere alcunché circa i criteri e i modi con cui
tali parametri sono stati determinati e circa le operazioni effettuate per
la relativa elaborazione, né queste radicali lacune sono state colmate
da specificazioni e integrazioni fornite dall’Agenzia nel corso del
giudizio, ed a questo difetto radicale di motivazione circa la sussistenza
e, preliminarmente, l’identificazione dei presupposti per la revisione del
classamento ex articolo 1, comma 335, della legge 301 del 2004 si
aggiunge poi un altrettanto radicale difetto di motivazione circa i criteri
utilizza ti per tradurre il riallineamento della microzona in questione in
specifica rideterminazione delle rendite catastali deIle unità immobiliari
in essa situate;
3.41. come si è detto all’inizio, infatti, una volta accertata la
sussistenza dei presupposti per l’applicazione della revisione di cui a I
comma 335, l’Amministrazione ha l’onere di dedurre e provare i
parametri, i fattori determinativi ed i criteri per l’applicazione della
riclassificazione alla singola unità immobiliare;
3.42. anche per questo profilo la norma non contiene disposizioni
applicative espresse e tanto meno disposizioni di dettaglio, ed il
problema interpretativo che qui si pone è peraltro risolvibile suIla base
della finalità perequativa e di riallineamento tra le va rie microzone che
rappresenta l’obiettivo della revisione prevista dalla norma in esame;
3.43. il presupposto è la sussistenza di microzone nelle quali il
rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio
catastale si discosta significativamente (e cioè per più del 35 per cento,
salva maggiore determinazione comunale) dall’analogo rapporto
relativo all’insieme delle microzone comunaIi;
- la finalità deIla revisione è queIla di riallineare i rapporti tra
valori medi di mercato e valori medi catastali, riducendo il rapporto (e
cioè aumentando il denominatore rappresentato daIle rendite catastali)
delle microzone in cui esso è attualmente maggiore di oltre il 35 per
cento rispetto al rapporto tra valore di mercato e valore catastale
media mente presente sul territorio comunale;
3.45. ne consegue che la rendita catasta le di ciascuna unità
immobiliare compresa neIla microzona «anomala» potrà essere
aumentata in misura percentualmente corrispondente a quella
necessaria e sufficiente per rendere il rapporto tra il valore medio di
mercato ed il valare medio catastale delle unità immobiliari della
microzona non superiore per più deI 35 per cento rispetto all’analogo
rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali;
3.46. l’amministrazione deve quindi dedurre e dimostrare di aver
utilizzato, per la riclassificazione in esame, criteri e metodi
corrispondenti a Ile finalità meramente perequative e di riallineamento
della procedura in esame, specificando quaIi siano state le operazioni
compiute e i dati utilizzati, al fine di consentire al contribuente il
controllo e la difesa, in fatto e in diritto, anche rispetto a questa fase
applicativa della revisione per microzone;
- tali circostanze, peraltro, rilevano esclusivamente sul piano
- 4 7. anche per questi profili, tuttavia, l’accertamento si rive la
lacunoso, poiché nel provvedimento impugnato, come emerge dalla
sentenza impugnata, non sono in alcun modo illustrate le ragioni che
nel concreto hanno giustificato il passaggio dalla originaria classe alla
classe nuova, mentre invece deve essere illustrato in quale modo la
dedotta maggiore divaricazione zonale del rapporto tra valori di
mercato e rendite catasta li abbia potuto tradursi, nella specie, in un
aumento della rendita catasta le attribuita all’unità immobiliare oggetto
di accertamento, così come devono essere specificati i criteri e i modi
con cui vengono identificati, calcolati, rilevati ed eia borati i quattro
parametri prescritti dalla norma e cioè: il valore medio di mercato della
microzona (per mq); il valore catastale medio della microzona; il valore
di mercato medio per l’insieme di tutte le microzone; il valore catastale
medio per l’insieme di tutte le microzone, ed il mero richiamo ad
espressioni di stile del tutto avulse dalla situazione concreta non
soddisfa l’obbligo motivazionale nei termini sopra precisati;
3.48. si tratta, come è evidente, di formulazioni del tutto prive di
specificità e determinatezza ed in ordine a Ile qua li sarebbe impossibile
l’opera di traduzione in una precisa percentuale di aumento della
rendita catastale delle singole unità immobiliari;
3.49. tali espressioni, infatti, non sono idonee ad indica re i criteri
e i modi con cui sono identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro
parametri prescritti dalla norma e cioè: il valore medio di mercato della
microzona (per mq); il valore catastale medio della microzona; il valore
di mercato medio per l’insieme di tutte le microzone; il valore catastale
medio per l’insieme di tutte le microzone.
3.50. Il motivo è dunque fondato.
4. Alla luce delle considerazioni che precedono, deve essere
accolto il motivo n. 1, assorbiti gli aItri, con conseguente cassazione
della decisione impugnata e, potendo la ca usa essere decisa nel merito,
non necessitando di ulteriori accertamenti di fatto, va accolto
l’originario ricorso della contribuente.
5. Le spese di tutti i gradi di giudizio devono essere compensate,
in ragione del consolidarsi dell’orienta mento interpretativo nel corso
della controversia.
La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri; cassa la
decisione impugnata e decidendo nel merito accoglie l’originario ricorso
del contribuente; dichiara compensate le spese di tutti i gradi di
giudizio.
Così deciso in Roma, il 29/01/2025.
Il Presidente
FABIO DI PISA
