DECRETO SALVA CASA: NOVITA’ SU ABUSI EDILIZI E DEMOLIZIONI. IL CONSIGLIO DI STATO
Decreto Salva Casa: Novità sugli Abusi Edilizi da Sanare e le Regole sulle Demolizioni nella Sentenza del Consiglio di Stato
Con l’introduzione della Legge n. 105/2024, che converte il Decreto Legge n. 69/2024 (noto come “Decreto Salva Casa”), il quadro normativo in materia edilizia ha subito cambiamenti significativi. Le modifiche si concentrano su due aspetti principali: le procedure di sanatoria e il cambio di destinazione d’uso, per rispondere alle nuove esigenze del territorio. Tuttavia, la situazione resta complicata, con molti nodi ancora da sciogliere.
La giustizia amministrativa sta trattando casi precedenti a queste modifiche, mentre nuovi orientamenti legislativi potrebbero portare a cambiamenti sostanziali nelle sentenze future. Un esempio interessante è una recente sentenza del Consiglio di Stato (11 dicembre 2024, n. 10000), che ha esaminato un caso di abusi edilizi, chiarendo alcuni aspetti rilevanti del Testo Unico Edilizia riguardo alla sanatoria e alla demolizione. Questa decisione stabilisce limiti precisi su come regolarizzare le opere abusive e i criteri per tutelare il territorio.
Gli Abusi Contestati e la Richiesta di Sanatoria: Nel caso in questione, l’appellante ha cercato di annullare la decisione del T.A.R., che aveva rigettato la richiesta di sanatoria e l’istanza di accertamento di conformità prevista dall’art. 36 del T.U. edilizia. Le violazioni riguardavano un cambio di destinazione d’uso, la realizzazione di nuovi volumi e la violazione di vincoli paesaggistici. In particolare, la trasformazione di un locale cantina in spazio residenziale e la costruzione di un box auto e un deposito su aree comuni del condominio in una zona vincolata paesaggisticamente.
L’appellante ha sostenuto che i proprietari attuali non avevano realizzato gli abusi e che non c’era interesse pubblico a giustificare la demolizione. Ha contestato il giudizio di primo grado per errori giuridici e ha sostenuto che il T.A.R. aveva indebitamente classificato le opere come “variazioni essenziali” con sanzioni più gravi.
La Sentenza del Consiglio di Stato: Il Consiglio di Stato ha rigettato il ricorso, confermando la decisione del T.A.R. e chiarendo tre concetti principali: l’obbligo di ripristinare la legalità urbanistica, la conformità urbanistica e i vincoli paesaggistici.
- Ripristino della Legalità Urbanistica: Le ordinanze di demolizione sono vincolanti e devono essere eseguite indipendentemente dal fatto che l’abuso sia stato commesso dal proprietario attuale o precedente.
- Conformità Urbanistica: Il proprietario deve dimostrare che l’opera abusiva era conforme sia al momento della realizzazione che al momento della domanda di sanatoria. Nel caso specifico, la trasformazione del locale cantina non rispettava le regole urbanistiche.
- Vincoli Paesaggistici: Le opere abusive in zone vincolate paesaggisticamente non possono essere sanate se contraddicono le norme di tutela del territorio.
La Natura dell’Ordine di Demolizione: Le ordinanze di demolizione sono considerate atti vincolati e devono essere eseguite senza necessità di ulteriori motivazioni. Questo principio è stato ribadito dall’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato (sentenza n. 9/2017).
Sanatoria e Cambio di Destinazione d’Uso: Il proprietario che chiede la sanatoria deve dimostrare la conformità alle normative urbanistiche. Nel caso specifico, la trasformazione del locale cantina non rispettava il piano urbanistico, rendendo inammissibile il cambio di destinazione d’uso.
I Limiti della Sanatoria: Non tutte le opere abusive possono essere sanate, soprattutto se comportano cambiamenti significativi nella destinazione d’uso o violano norme di tutela ambientale e paesaggistica. Questo orientamento definirà le linee guida per i casi futuri, in particolare quelli con le nuove normative del Decreto Salva Casa. Tuttavia, la normativa urbanistica e la tutela del territorio restano prioritarie.
