SUPERBONUS: LO STUDIO DEL NOTARIATO EVIDENZIA LE CRITICITA’
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato uno studio dedicato alle detrazioni fiscali del 110%, che esamina in particolare alcuni aspetti di interesse per i notai in sede di trasferimento degli immobili. Si tratta dello Studio n. 27-2021/T del 5 febbraio 2021, in cui vengono tra l’altro analizzate le difficoltà applicative e dubbi interpretativi.
Il Notariato rileva le criticità dovute all’interpretazione restrittiva dell’Agenzia delle entrate, che consente soltanto al condominio che sia tale a norma del Codice Civile di beneficiare del Superbonus. In questo modo, secondo il Notariato, l’Agenzia ha posto “l’accento non già sui lavori da eseguire eventualmente su ‘parti comuni’ di un edificio ancorché posseduto da un solo soggetto ovvero da più soggetti per quote indivise bensì sull’esistenza stessa del condominio”.
Sempre secondo il parere del Notariato, nel caso di unico proprietario (fisico o giuridico) di un intero fabbricato, al fine della nascita del condominio, sarà necessario e sufficiente che tale soggetto trasferisca, a qualsiasi titolo, uno o più appartamenti ad altro soggetto.
Peraltro, con la nuova legge di bilancio 2021, il legislatore ha previsto che al superbonus si possa accedere anche per interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone. Secondo il citato Studio, appare plausibile, anche se non vi è letterale indicazione, che le pertinenze, a questo specifico fine, non vadano calcolate.
Tenuto conto di tale ultima disposizione, onde ottenere il bonus fiscale, appare possibile, prima dell’inizio dei lavori, procedere ad un accorpamento tra le unità abitative eccedenti il limite normativo, per esempio, in caso di cinque unità, sarebbe necessario accorparne due, onde totalizzare quattro unità abitative.
Sul punto, vale la pena di sottolineare che tale soluzione, può considerarsi legittima soltanto qualora sia supportata da idoneo provvedimento edilizio abilitativo, siano stati eseguiti e conclusi i lavori di accorpamento e sia stata effettuata la variazione catastale prima dell’inizio dei lavori che danno accesso al superbonus.
Il Notariato evidenzia inoltre la fragilità nell’interpretazione (contenuta della circolare 8 agosto 2020, n. 24/E), secondo cui le spese effettuate su parti comuni di edifici sono ammesse al Superbonus solo qualora l’edificio possa essere considerato residenziale nella sua interezza. Posizione confermata anche nella circolare 30/E del 22 dicembre 2020 e che — secondo il Notariato — sarà destinata a produrre “un consistente contenzioso tra i contribuenti e l’Agenzia delle entrate”.
